Thành phố Hà Nội vừa ra văn bản về việc rà soát, đánh giá các trường hợp đang làm thủ tục thỏa thuận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp để lập dự án đầu tư xây dựng công trìnhThời gian qua, một số tổ chức, cá nhân tự thỏa thuận chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp và làm thủ tục chuyển mục đích sử dụng đất nông nghiệp sang đất phi nông nghiệp - chủ yếu là xây dựng nhà ở để bán, đã làm nảy sinh phức tạp trong quản lý đất đai. Có một số trường hợp vi phạm về quản lý đất đai, trật tự xây dựng, gây tranh chấp, khiếu kiện.

Tại Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/1/2010, UBND TP Hà Nội đã ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện các dự án đầu tư và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cư nông thôn trên địa bàn TP. Tuy nhiên, qua kiểm tra, nhiều trường hợp chưa thực hiện đầy đủ các quy định tại quyết định nêu trên.

UBND TP Hà Nội vừa ra văn bản số 9642/UBND-TNMT chỉ đạo Sở Tài nguyên và Môi trường chủ trì cùng Sở Kế hoạch và Đầu tư, Sở Quy hoạch Kiến trúc, Sở Tư pháp và Cục Thuế TP Hà Nội kiểm tra, rà soát, đánh giá các trường hợp đang làm thủ tục thỏa thuận chuyển nhượng sử dụng đất nông nghiệp để lập dự án đầu tư xây dựng công trình (gồm các trường hợp đã được TP chấp thuận về chủ trương và các trường hợp đang làm thủ tục để được chấp thuận chủ trương.

Được biết, một dự thảo nghị định do Bộ Nông nghiệp và Phát triển nông thôn xây dựng đang trình Chính phủ. Trong đó, Điều 11 quy định: “không được phép chuyển đất chuyên canh lúa hai vụ để xây dựng các khu công nghiệp, khu đô thị, khu dân cư nông thôn, khu dịch vụ vui chơi giải trí, nếu tại địa phương còn quỹ đất khác để bố trí cho các mục đích sử dụng này”.

Khái niệm “đất lúa” trong dự thảo nghị định được định nghĩa là “đất có điều kiện phù hợp để có thể gieo trồng từ một vụ lúa nước trở lên trong một năm, không bao gồm đất trồng lúa nương”. Trong khi đó, “đất chuyên lúa hai vụ” là đất hiện đang được trồng hoặc có đủ điều kiện trồng từ hai vụ lúa trở lên trong năm.

Điều 13 của dự thảo nghị định về giá đất, bồi thường, hỗ trợ khi thu hồi đất lúa cũng là một rào cản thật sự cho nhà đầu tư. Cụ thể, nếu giao, cho thuê đất để thực hiện các dự án khu đô thị và các dự án sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp khác thì sẽ “thực hiện phương thức đấu giá quyền sử dụng đất theo cơ chế sát giá thị trường”.

Thử thách thật sự sẽ đến với các nhà đầu tư nếu soi chiếu các quy định này vào tình hình thực tế hiện nay. Chẳng hạn, tại Hà Nội, hầu hết các dự án bất động sản mới ở vùng ngoại thành đều ít nhiều “dính” vào các vùng đất lúa.

Lấy ví dụ dự án khu đô thị thương mại và du lịch Ecopark của Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển đô thị Việt Hưng, hiện đang triển khai tại Hưng Yên, giáp ranh Hà Nội, thì phần lớn diện tích sẽ được “khai thác” từ việc thu hồi đất lúa.

Tương tự, hầu hết các khu công nghiệp trên địa bàn các tỉnh đồng bằng Bắc Bộ hiện nay đã được xây dựng trên một phần hoặc toàn bộ trên đất lúa, mà theo cách nói ví von của Tiến sĩ luật Phạm Duy Nghĩa trong một phát biểu gần đây là các vùng “bờ xôi ruộng mật”.

Từ trước đến nay, hầu hết các chủ đầu tư dự án bất động sản ven Hà Nội đều đang nhìn vào lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá đền bù với giá bán hơn là các giá trị gia tăng khác mà các dự án đó mang lại.